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《危盤(pán)解碼—滯銷(xiāo)樓盤(pán)突圍謀略》第一章破譯樓盤(pán)遭遇危機(jī)的因素（1）
作者：寒水石 時(shí)間：2006-1-11 字體：[大] [中] [小]
《危盤(pán)解碼》是國(guó)內(nèi)第一部專業(yè)探討滯銷(xiāo)樓盤(pán)突圍謀略的著作，書(shū)中詳細(xì)分析了樓盤(pán)滯銷(xiāo)的因素，并建立了一整套滯銷(xiāo)樓盤(pán)診斷系統(tǒng)，操盤(pán)者只須按圖索驥即可分析滯銷(xiāo)癥結(jié)。書(shū)中針對(duì)各種滯銷(xiāo)癥結(jié)，總結(jié)出十四種突圍途徑，并運(yùn)用大量案例，深入淺出地探討各突圍途徑的策略應(yīng)用，使全書(shū)不但具有借鑒意義更具有謀略導(dǎo)引價(jià)值。
本書(shū)對(duì)樓盤(pán)危機(jī)的防范進(jìn)行了有益的探索，提出防范樓盤(pán)危機(jī)的全新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式——“六維營(yíng)銷(xiāo)體系”。“六維營(yíng)銷(xiāo)體系”，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)從繁雜無(wú)序的工作中徹底解脫出來(lái)，從而進(jìn)入清晰順暢的操作體系，對(duì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)具有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。
本書(shū)既運(yùn)用了國(guó)內(nèi)沿海地區(qū)的案例，也運(yùn)用了內(nèi)地特別是西部的案例，使案例更具有實(shí)戰(zhàn)的普遍借鑒意義。
該書(shū)體系嚴(yán)謹(jǐn)，案例豐富，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、營(yíng)銷(xiāo)策劃與廣告公司的難得讀本。尤其房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)控下，風(fēng)云變幻的今天，對(duì)大量逆境中的樓盤(pán)突圍的具有很高的啟迪借鑒價(jià)值。
精要導(dǎo)讀
！理論與實(shí)戰(zhàn)雙層面剖析滯銷(xiāo)樓盤(pán)成因，深入淺出陳述危機(jī)因素。
《第一章：破譯樓盤(pán)遭遇危機(jī)的因素》
！科學(xué)周密，步步推進(jìn)，由表及里，為滯銷(xiāo)樓盤(pán)做一次全面“CT”。
《第二章：滯銷(xiāo)樓盤(pán)全方位診斷》
！劍走偏鋒，奇勝正合。突圍策略，不在甩賣(mài)逃盤(pán)，意在突圍效益最大化。經(jīng)典意義上的知名案例，其操盤(pán)的指導(dǎo)性與借鑒意義雙重送達(dá)。
《第三章：滯銷(xiāo)樓盤(pán)突圍途徑》
！鮮活的案例，原始的文本，讓您全面領(lǐng)會(huì)危盤(pán)診斷與突圍的精義所在。
《第四章：滯銷(xiāo)樓盤(pán)全程突圍案例解碼》
！樓盤(pán)出世，形如彎弓射箭，出而無(wú)返。如何避免樓盤(pán)置身四面楚歌，防范操控失誤，其中要義了然于胸。
《第五章：危機(jī)防范完全攻略》
！全局統(tǒng)籌，經(jīng)緯韜略，大量詳實(shí)案例提供鏡鑒，邀您一起分享“逆境飄揚(yáng)”的快感。
！理論與實(shí)戰(zhàn)雙層面剖析滯銷(xiāo)樓盤(pán)成因，深入淺出陳述危機(jī)因素。
《第一章：破譯樓盤(pán)遭遇危機(jī)的因素》
！科學(xué)周密，步步推進(jìn)，由表及里，為滯銷(xiāo)樓盤(pán)做一次全面“CT”。
《第二章：滯銷(xiāo)樓盤(pán)全方位診斷》
！劍走偏鋒，奇勝正合。突圍策略，不在甩賣(mài)逃盤(pán)，意在突圍效益最大化。經(jīng)典意義上的知名案例，其操盤(pán)的指導(dǎo)性與借鑒意義雙重送達(dá)。
《第三章：滯銷(xiāo)樓盤(pán)突圍途徑》
！鮮活的案例，原始的文本，讓您全面領(lǐng)會(huì)危盤(pán)診斷與突圍的精義所在。
《第四章：滯銷(xiāo)樓盤(pán)全程突圍案例解碼》
！樓盤(pán)出世，形如彎弓射箭，出而無(wú)返。如何避免樓盤(pán)置身四面楚歌，防范操控失誤，其中要義了然于胸。
《第五章：危機(jī)防范完全攻略》
！全局統(tǒng)籌，經(jīng)緯韜略，大量詳實(shí)案例提供鏡鑒，邀您一起分享“逆境飄揚(yáng)”的快感。
第一節(jié) 危機(jī)四伏的房地產(chǎn)市場(chǎng)
《讀者》曾經(jīng)載過(guò)名為《大師的敗筆》的一篇文章，其內(nèi)容是說(shuō)，一位建筑大師一生杰作無(wú)數(shù)，在過(guò)完65歲壽誕之后，他向外界宣稱：等完成封筆之作便歸隱林泉。
一言方出，求他設(shè)計(jì)樓宇者便踏破門(mén)檻。
大師自有大師的想法。他一生學(xué)富五車(chē)，閱歷無(wú)數(shù)，最大的遺憾就是時(shí)下人們批評(píng)的，把城市空間分割得支離破碎，樓房之間的絕對(duì)獨(dú)立加速了都市人情的冷漠。他自己也深有感觸。于是，靈感像火花一樣迸射出來(lái)，一種嶄新的創(chuàng)作理念也日趨成熟——他要打破傳統(tǒng)的樓房設(shè)計(jì)形式，力求讓住戶之間開(kāi)辟一條交流和交往的通道，使人們相互之間不再隔離而充滿大家庭般的歡樂(lè)與溫馨。
一位頗具膽識(shí)和超前意識(shí)的房地產(chǎn)商很贊同他的觀點(diǎn)和理念，出巨資請(qǐng)他設(shè)計(jì)。經(jīng)過(guò)數(shù)月苦戰(zhàn)，圖紙出來(lái)了。不但業(yè)內(nèi)人士叫好，媒介與學(xué)術(shù)界也交口稱贊，房地產(chǎn)商更是信心十足，立馬投資施工。
令人驚訝的是，大師的全新設(shè)計(jì)卻叫好不叫座。樓盤(pán)成交額始終處于低迷狀態(tài)。
房地產(chǎn)商急了，于是責(zé)成公司信息部門(mén)去做市場(chǎng)調(diào)研。調(diào)研結(jié)果出來(lái)了，原來(lái)人們不肯掏錢(qián)買(mǎi)房的原因，是嫌這樣的設(shè)計(jì)雖然令人耳目一新，也覺(jué)得更舒爽，但鄰里之間交往多了，不利于處理相互之間的關(guān)系；孩子們?cè)谶@樣的環(huán)境里活動(dòng)空間是大了，但又不好看管；還有，空間一大，人員復(fù)雜，對(duì)于防盜之類(lèi)人人擔(dān)心的事十分不利------
設(shè)計(jì)大師聽(tīng)到了這個(gè)反饋，心中絞痛不已，他退還了所有的設(shè)計(jì)費(fèi)，辦了退休手續(xù)，與老伴兒回鄉(xiāng)下隱居去了。臨行前，他對(duì)眾人感慨道：我只識(shí)圖紙不識(shí)人，這是我一生最大的敗筆。
如果將此僅看作一則故事的話，每個(gè)人都會(huì)輕松很多，然而，現(xiàn)實(shí)中的地產(chǎn)悲劇也許更加殘酷。
坐落在北京昌平縣沙河小寨村的玫瑰園，是北京搶手的別墅區(qū)。然而就在幾年前，著名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商香港利達(dá)行卻在這里上演過(guò)一幕凄涼的悲劇。
香港利達(dá)行由地產(chǎn)老前輩鄧智仁先生創(chuàng)立于1984年，是香港三大地產(chǎn)代理商之一，與中原物業(yè)和美聯(lián)物業(yè)齊名，在香港設(shè)利達(dá)行分店過(guò)百家。但是這一位聲名顯赫的地產(chǎn)先輩卻在這里兵敗如山倒，血本無(wú)歸。
鄧智仁先生自己都不得不承認(rèn)：“我是全北京最失敗的人�！�
“我在廣州待了一年，每天都在反省、檢討，為什么會(huì)遭遇到這樣的失��？”“玫瑰園”故主鄧智仁捫心自問(wèn)：“香港人這么精明，為什么有些香港人在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)上會(huì)賠錢(qián)？”
鄧智仁經(jīng)過(guò)反思，總結(jié)出了幾個(gè)失敗的原因：
第一，按香港的游戲規(guī)則行事，投資不是建立在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的充分了解之上；
第二，管理上太依賴香港人，本地化不夠，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)力下降。
第三，在法律和政策方面把握不準(zhǔn)。
從以上鄧智仁的自我總結(jié)可以看出，鄧智仁失敗可以大致歸結(jié)為四個(gè)字：“水土不服”。
然而，即使深暗本土規(guī)則的開(kāi)發(fā)商其失敗的案例也是不勝枚舉。
某上市公司屬下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是新疆本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三大巨頭之一，成功開(kāi)發(fā)了天際大廈、天鴻山莊等著名樓盤(pán)，并在上海、深圳等地都有其成功的開(kāi)發(fā)案例，但近年在烏魯木齊開(kāi)發(fā)的某某名門(mén)卻讓其元?dú)獯髠?/DIV>
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某某名門(mén)，位于烏魯木齊的市中心楊子江路，社區(qū)建在著名景觀體系之一的“蜘蛛山”腳下，并環(huán)擁人民公園、紅山公園，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。其規(guī)劃設(shè)計(jì)更是出資800萬(wàn)聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)，小區(qū)還獲得了“中國(guó)房地產(chǎn)園林景觀獎(jiǎng)”等幾個(gè)大的獎(jiǎng)項(xiàng)。物業(yè)由新疆一家五星級(jí)酒店物業(yè)管理公司托管，是新疆第一個(gè)由五星級(jí)酒店物管接管的小區(qū)。就這個(gè)號(hào)稱新疆“尊貴仰止”的樓盤(pán)，這樣一個(gè)眾多美譽(yù)加身的樓盤(pán)，2001年正式推廣，歷時(shí)3年，推廣費(fèi)用2000余萬(wàn)，窮其招數(shù)，至2004年6月份，售賣(mài)率僅有其三分之一，被業(yè)界稱為新疆“最失敗的樓盤(pán)”。
像這樣失敗的案例在國(guó)內(nèi)各大中城市里很多。過(guò)多失敗案例的慘痛教訓(xùn)，不得不讓人談到房地產(chǎn)時(shí)第一個(gè)話題是“高利潤(rùn)”，接著的一個(gè)話題就是“高風(fēng)險(xiǎn)”。
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